HCSF : le taux d'endettement de 35 % maintenu en septembre 2026

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'organisme qui fixe les règles d'octroi des crédits immobiliers en France, a tenu sa réunion trimestrielle le 15 septembre 2026. Sa décision : ne rien changer. Le taux d'endettement maximal autorisé pour un crédit immobilier reste fixé à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et la durée maximale de remboursement reste plafonnée à 25 ans, avec une exception portée à 27 ans lorsque des travaux représentent au moins 10 % du montant total de l'opération.

Le HCSF a refusé tout assouplissement de ses règles d'octroi de crédits immobiliers lors de sa réunion du 15 septembre 2026, malgré les demandes de plusieurs acteurs du secteur immobilier et du crédit.

Ce que dit la règle des 35 %

Le taux d'endettement, aussi appelé taux d'effort, mesure la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits. Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent en principe refuser tout dossier de crédit immobilier qui ferait dépasser ce seuil de 35 % une fois le nouveau prêt souscrit. Cette règle prend en compte la totalité de vos charges de crédit, immobilier et consommation confondus, ainsi que le coût de l'assurance emprunteur.

Les banques disposent toutefois d'une marge de flexibilité : elles peuvent déroger à ce plafond de 35 % ou à la durée de 25 ans pour 20 % des dossiers de crédit immobilier qu'elles financent chaque trimestre civil. Cette marge est elle-même encadrée : au moins 70 % de ces dérogations doivent concerner l'achat d'une résidence principale, et au moins 30 % doivent bénéficier à des primo-accédants. Selon les chiffres relayés par la presse spécialisée du crédit, cette marge de flexibilité était utilisée à hauteur d'environ 18 % des dossiers au deuxième trimestre 2026, contre 16 % un an plus tôt, un niveau qui reste sous le plafond autorisé de 20 %.

Pourquoi cette règle concerne aussi le rachat de crédits

Un rachat de crédits, ou regroupement de crédits, consiste à remplacer plusieurs prêts (immobilier, consommation, découvert) par un seul et unique crédit, avec une mensualité plus faible et une durée de remboursement plus longue. L'objectif premier de cette opération est justement de faire repasser votre taux d'endettement sous un seuil acceptable pour les établissements prêteurs, et de préserver ce que les professionnels du crédit appellent le reste à vivre : la somme qu'il vous reste chaque mois, une fois toutes vos charges de crédit payées, pour couvrir vos dépenses courantes.

Tant que le HCSF maintient sa règle des 35 %, les ménages dont le taux d'endettement dépasse ce seuil restent en difficulté pour obtenir un nouveau financement, que ce soit pour un achat immobilier, des travaux, ou simplement pour rééquilibrer un budget sous tension. Le regroupement de crédits reste l'un des rares leviers permettant de revenir dans les clous de cette règle, en étalant les remboursements sur une durée plus longue et en réduisant la mensualité globale.

Ce qu'il faut retenir

• Le taux d'endettement maximal reste fixé à 35 % des revenus, assurance comprise.
• La durée maximale d'un crédit immobilier reste de 25 ans, avec une exception à 27 ans dans certains cas de travaux.
• Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs dossiers trimestriels, sous conditions strictes.
• Cette marge de flexibilité est de plus en plus utilisée, mais reste en dessous du plafond autorisé.
• Le HCSF n'a annoncé aucun calendrier pour un futur assouplissement de ces règles.

Si votre taux d'endettement actuel dépasse ou approche les 35 %, un rachat de crédits peut permettre de le faire repasser sous ce seuil et de retrouver une marge de manœuvre dans votre budget. N'hésitez pas à réaliser une simulation ou à contacter le cabinet pour faire le point sur votre situation.